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ZAC

Créé par le 29 juin 2012 | Dans : 02 Etudes

ZAC est un sigle signifiant « Zone d’Aménagement Concerté « .

En simplifiant L’article L311-1 du Code de l’Urbanisme on peut dire qu’une ZAC est une zone à l’intérieur desquelles une collectivité publique (comme la Mairie) décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.

La notion de ZAC, conçue au départ comme une procédure dérogatoire pour faciliter la vie aux aménageurs a évolué et, depuis la loi SRU (la fameuse loi qui notamment fixe les quotas de logements sociaux), une ZAC est soumise au plan local d’urbanisme (PLU) de la commune. (voir article wikipedia)

Comme le commissaire enquêteur le souligne dès la page 3 de son rapport:
« L’outil de la Zone d’Aménagement Concerté a été privilégié pour la reconversion de friches industrielles. »

On peut s’étonner qu’alors que le square de Weiden et les bâtiments qui le bordent s’inscrivent dans une continuité d’urbanisme avec une poche de verdure, il ait été décidé de l’inclure dans une ZAC. On est loin d’une friche industrielle ou d’une configuration nécessitant un réaménagement profond. On peut souligner que le bâtiment de la Sécurité Sociale (CPAM) est même inscrit dans l’annexe du Plan Local d’Urbanisme (PLU) comme « élément de patrimoine bâtil à protéger ». Un projet d’aménagement devrait donc s’entendre comme sa mise en valeur pas sa destruction.

Le site de Weiden correspond à l’ilot « UZ7J » qui lui même fait partie de la :
« ZAC Multisite Centre-Ville – Mairie d’Issy : UZ7″.

En effet une ZAC peut être composée de plusieurs ilots disjoints.

ZAC dans 02 Etudes UZ7-300x173

L’article L311-6 du code de l’Urbanisme précise en outre:  » Les cessions ou concessions d’usage de terrains à l’intérieur des zones d’aménagement concerté font l’objet d’un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée. ».

En clair lorsque l’on crée une ZAC on déclare un droit à construire pour un certain nombre de m2 qui doit être clairement indiqué dans le cahier des charges.

Le nombre de m2 déclaré pour toute la ZAC UZ7 était de 55 000 m2 dont
4 950 m2 pour l’ilot UZ7J (le site de Weiden).

La procédure de révision simplifiée du PLU pour l’aménagement du site du Weiden aurait pour effet de porter la surface à 65 000 m2. Ceci a été refusé par le commissaire enquêteur qui montre page 80 de son rapport que cette modification sort du périmètre de la concertation.

Par ailleurs le commissaire indique clairement que le chiffre de 4 950 m2 pour l’ilot UZ7J que nous appellerons « droit à construire » a été « consommé » pratiquement en totalité par la construction de l’immeuble dit « Delaire » du 27 av. Victor Cresson puisque celui-ci comporte 4 777 m2 de logements et 343 m2 de commerces.

Il convient de préciser 2 choses:

1 – le droit a construire est exprimé en terme de « SHON » (Surface Hors Œuvre Nette). Cette SHON est en quelque sorte la surface utilisable d’un bâtiment en prenant en compte tous ses étages par opposition à son emprise au sol. On peut dire en première approximation que si l’emprise au sol d’un bâtiment est de 100 m2 et qu’il comporte 5 niveaux sa surface SHON sera de 5 x 100 = 500 m2 .

2 – la Mairie reconnait que la surface pour toute la zone UZ7 soit 55 000 m2 est bien une surface maximum, c’est à dire un droit à construire, mais allègue que la répartition de cette surface globale pour chaque ilot deviendrait une surface minimum pour chacun d’entre eux. Avec ce raisonnement les 4 950 m2 pour l’ilot UZ7J ne serait donc pas un droit à construire mais un minimum à construire et il n’y aurait aucun maximum tant que la somme des surfaces de tous les ilots de la ZAC reste inférieure aux 55 000 m2 !

Inutile de préciser que nous réfutons complètement cette position qui nous semble plus que contestable.

1 – Qu’est-ce qu’une ZAC – Implication pour le square de Weiden

Créé par le 20 juin 2012 | Dans : 02 Etudes

ZAC est un sigle signifiant « Zone d’Aménagement Concerté « .

En simplifiant L’article L311-1 du Code de l’Urbanisme on peut dire qu’une ZAC est une zone à l’intérieur desquelles une collectivité publique (comme la Mairie) décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.

La notion de ZAC, conçue au départ comme une procédure dérogatoire pour faciliter la vie aux aménageurs a évolué et, depuis la loi SRU (la fameuse loi qui notamment fixe les quotas de logements sociaux), une ZAC est soumise au plan local d’urbanisme (PLU) de la commune. (voir article wikipedia)

Comme le commissaire enquêteur le souligne dès la page 3 de son rapport:
« L’outil de la Zone d’Aménagement Concerté a été privilégié pour la reconversion de friches industrielles. »

On peut s’étonner qu’alors que le square de Weiden et les bâtiments qui le bordent s’inscrivent dans une continuité d’urbanisme avec une poche de verdure, il ait été décidé de l’inclure dans une ZAC. On est loin d’une friche industrielle ou d’une configuration nécessitant un réaménagement profond. On peut souligner que le bâtiment de la Sécurité Sociale (CPAM) est même inscrit dans l’annexe du Plan Local d’Urbanisme (PLU) comme « élément de patrimoine bâtil à protéger ». Un projet d’aménagement devrait donc s’entendre comme sa mise en valeur pas sa destruction.

Le site de Weiden correspond à l’ilot « UZ7J » qui lui même fait partie de la :
« ZAC Multisite Centre-Ville – Mairie d’Issy : UZ7″.

En effet une ZAC peut être composée de plusieurs ilots disjoints.

1 - Qu'est-ce qu'une ZAC - Implication pour le square de Weiden dans 02 Etudes UZ7-300x173

L’article L311-6 du code de l’Urbanisme précise en outre:  » Les cessions ou concessions d’usage de terrains à l’intérieur des zones d’aménagement concerté font l’objet d’un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée. ».

En clair lorsque l’on crée une ZAC on déclare un droit à construire pour un certain nombre de m2 qui doit être clairement indiqué dans le cahier des charges.

Le nombre de m2 déclaré pour toute la ZAC UZ7 était de 55 000 m2 dont
4 950 m2 pour l’ilot UZ7J (le site de Weiden).

La procédure de révision simplifiée du PLU pour l’aménagement du site du Weiden aurait pour effet de porter la surface à 65 000 m2. Ceci a été refusé par le commissaire enquêteur qui montre page 80 de son rapport que cette modification sort du périmètre de la concertation.

Par ailleurs le commissaire indique clairement que le chiffre de 4 950 m2 pour l’ilot UZ7J que nous appellerons « droit à construire » a été « consommé » pratiquement en totalité par la construction de l’immeuble dit « Delaire » du 27 av. Victor Cresson puisque celui-ci comporte 4 777 m2 de logements et 343 m2 de commerces.

Il convient de préciser 2 choses:

1 – le droit a construire est exprimé en terme de « SHON » (Surface Hors Œuvre Nette). Cette SHON est en quelque sorte la surface utilisable d’un bâtiment en prenant en compte tous ses étages par opposition à son emprise au sol. On peut dire en première approximation que si l’emprise au sol d’un bâtiment est de 100 m2 et qu’il comporte 5 niveaux sa surface SHON sera de 5 x 100 = 500 m2 .

2 – la Mairie reconnait que la surface pour toute la zone UZ7 soit 55 000 m2 est bien une surface maximum, c’est à dire un droit à construire, mais allègue que la répartition de cette surface globale pour chaque ilot deviendrait une surface minimum pour chacun d’entre eux. Avec ce raisonnement les 4 950 m2 pour l’ilot UZ7J ne serait donc pas un droit à construire mais un minimum à construire et il n’y aurait aucun maximum tant que la somme des surfaces de tous les ilots de la ZAC reste inférieure aux 55 000 m2 !

Inutile de préciser que nous réfutons complètement cette position qui nous semble plus que contestable.

 

 

 



Site du square de Weiden : Etude de constructibilité

Créé par le 01 juin 2012 | Dans : 02 Etudes

La présente étude montre que  l’îlot UZ7J (site du square de Weiden) appartenant à la Zone d’Aménagement Concertée ZAC Centre-ville Multi-site est  inconstructible  pour sa plus grande partie.

Les explications qui suivent reposent en grande partie sur les avis du commissaire enquêteur figurant dans son rapport suite à son enquête de l’automne 2011.

Ce rapport a té porté à la connaissance du public le 20  janvier 2012. Son contenu et donc les caractéristiques de constructibilité détaillées ci-dessous  sont encore d’actualité en juin 2012 puisque la révision simplifiée du PLU  soumise à concertation dans la dite enquête  n’a pas encore fait l’objet d’une délibération du Conseil Municipal.

Pour consulter ce rapport cliquer sur le lien ci-après :
http://douceville.o.d.f.unblog.fr/files/2011/11/RapportComplet1.pdf

 

1) Le constat du commissaire enquêteur sur la constructibilité

Dès l’introduction de son rapport, page 5,  le commissaire enquêteur souligne que seule une faible partie du terrain de l’îlot UZ7J est constructible.  Il ne mentionne que deux des zones inconstructibles :
a)  le square classé en EBC
b)  l’assiette du bâtiment de la CPAM.[1]

Il convient d’ajouter à cette liste trois zones supplémentaires :
c)  la « cour commune » qui borde la CPAM sur ses 3 cotés [2],
d)  l’assiette du bâtiment du Centre Médico Social (bâtiment à préserver et mettre en valeur [3]), et la bande de terrain d’environ 5m qui l’entoure,
e)  la bande de terrain d’environ 12 mètres qui borde l’immeuble « Delaire ». du 27 avenue Victor Cresson.
Ces deux dernières bandes de terrain (d) et( e) sont inconstructibles du fait des « règles de prospect ».
« Règles de prospect » et notion de « cour commune » sont explicitées ci-après.

Ces zones inconstructibles sont représentées sur le schéma ci-dessous (en bleu pour le CMS, en marron pour l’immeuble Delaire).Site du square de Weiden : Etude de constructibilité dans 02 Etudes constructibilit%C3%A9_pour_JPG-300x210

 

2) La nécessité de fournir des explications complémentaires

Dans le paragraphe « 3.5.6.4 La modification de la constructibilité pour l’ensemble de la ZAC »  du rapport d’enquête, le commissaire enquêteur indique dans son avis que (dans le projet) :
 » ni la situation actuelle de constructibilité ni la situation projetée ne sont explicites » (p80).

Il revient sur ce sujet à plusieurs reprises [4]:

a)  en estimant que les riverains ont une connaissance trop superficielle des règles d’urbanisme et de leurs conséquences sur la constructibilité de la zone,
b)  en s’étonnant que ces riverains aient ajouté foi aux déclarations verbales de la Mairie affirmant que la zone était inconstructible !

Il en fait même l’objet de sa recommandation n°4 :
« La Ville devrait développer l’information sur la constructibilité de façon pédagogique et saisir toutes les opportunités d’information et de concertation pour contribuer à l’amélioration de la connaissance et de la compréhension du PLU. »

 

3) Explication des règles de  prospect

Un prospect est une règle d’urbanisme se fondant principalement sur des considérations telles que les ouvertures visuelles ou les apports de lumière et qui règlemente l’écart à respecter entre les bâtiments.
Ces règles de prospect permettent d’interdire de construire sous les fenêtres d’un immeuble en en obstruant la vue.
Cf:  http://fr.wikipedia.org/wiki/Prospect#Urbanisme

Dans le Plan Local d’Urbanisme (« PLU ») en vigueur dans l’îlot UZ7J (le site du square de Weiden) l’écart à respecter dépend de la hauteur des bâtiments :  elle est égale à la moitié de cette hauteur.  On note cela en abrégé par «H/2».
Par exemple le bâtiment du Centre Médico Social  fait 10 mètres de haut donc il est donc interdit de construire sous ses fenêtres dans une bande de  5 mètres de distance.
L’immeuble Delaire fait 24 mètres de haut :  il est interdit de construire à moins de 12 mètres.

 

4) Révision simplifiée du PLU et modification de la règle de prospect

Dans la révision simplifiée du PLU, soumise à l’enquête de l’automne 2011, il est question de modifier la règle de prospect actuelle et de remplacer la largeur de la bande inconstructible  «H/2» par une distance fixe de 6 mètres.

Quel serait l’effet de cette mesure?

Pour un immeuble de 3 étages  cela ne changerait rien. Un tel immeuble, noté « R + 3 »,   fait  4 niveaux en comptant le rez de chaussée.  Sachant qu’on  évalue  à 3  mètres la hauteur de chaque niveau la hauteur totale de l’immeuble est de  4 x 3 = 12 mètres et la règle en vigueur «H/2» stipule donc une bande inconstructible de 12 / 2 = 6 mètres identique à la distance fixe proposée dans la révision simplifiée du PLU.

En revanche pour les immeubles de plus de 3 étages la nouvelle règle réduirait la largeur de la bande inconstructible et permet donc un plus grand rapprochement des bâtiments.
Prenons l’exemple d’un immeuble de 6 étages (« R + 6 »), donc de 7 x 3 = 21 mètres de haut.  La règle actuelle «H/2»,  stipule une bande inconstructible de 21 / 2 =  10,5 mètres devant les vues du bâtiment. La nouvelle règle proposée dans la révision simplifiée du PLU permettrait de ramener la largeur de cette bande de 10,5  à  6  mètres.

Il est surprenant que la modification de cette règle de prospect n’ait pas fait l’objet de réserve spécifique et explicite du commissaire enquêteur dans la conclusion de son rapport pour plusieurs raisons :
a) Tout d’abord il affirme clairement p 79 que :   » il apparaît que le minimum de 6 m retenu est trop faible »
b) Il insiste à plusieurs endroits sur la faible capacité d’accueil de la zone et la nécessité de réduire la taille et la surface de constructions éventuelles [5]

Ceci est d’autant plus vrai que 2 réserves portent de façon connexe sur la constructibilité du site :
« Réserve 1 :
Réduire significativement le programme immobilier pour ne pas dépasser la capacité d’accueil du site du secteur UZ7J[...]« 
« 
Réserve 2 :
[...] redéfinir clairement les constructibilités [...]« 

 

5) Explication du principe de cour commune

On pourra trouver dans le rapport d’enquête une explication officielle de la notion de cour commune fournie par la Ville dans une réponse à une question du commissaire enquêteur [6] [7].

Voyons de façon pratique les effets du contrat de cour commune qui existe entre la CPAM et la Ville, propriétaire des parcelles voisines.

Sans contrat de cour commune la règle de prospect empêcherait la CPAM de disposer de fenêtres donnant sur les parcelles  environnantes.  En effet lorsque la limite séparative est proche,  il est interdit d’aménager des fenêtres ou plus généralement des «vues» lorsqu’elles pourraient potentiellement être obstruées par une construction sur la parcelle voisine.  (La règle de prospect évite aussi à un propriétaire d’être incommodé par une vue plongeante de son voisin sur sa parcelle).

Le contrat de cour commune permet de déroger à cette règle de prospect ou plutôt de la détourner de la façon suivante :  Il définit dans la parcelle voisine une bande virtuelle dans laquelle il est interdit de construire.  Ce faisant il crée une limite séparative virtuelle qui, par rapport à la limite réelle,   est repoussée de la largeur de la bande inconstructible,  et il autorise à utiliser cette limite virtuelle dans le calcul de la règle de prospect au lieu de la limite réelle.

Voyons l’effet de ce contrat de cour commune en revenant au cas réel de la CPAM :
1 – Le contrat de cour commune interdit à la Ville de construire dans une bande de 12 mètres entourant la CPAM.  Ce faisant il crée une limite séparative virtuelle éloignée de 12 mètres de la CPAM.
2 – Il autorise l’utilisation de cette limite virtuelle dans le calcul  de la règle de prospect en lieu et place de la limite réelle. Cela permet désormais à la CPAM d’avoir des fenêtres donnant sur le square (et même jusqu’à une hauteur de 24 mètres de hauteur, puisque la largeur de la cour commune est de 12 mètres et que c’est la règle «H/2» qui est appliquée!).
Tant que les deux parcelles restent distinctes et que les deux voisins ne dénoncent pas le contrat de cour commune la bande de terrain de 12 mètres reste totalement inconstructible.
La zone correspondante à cette cour commune est représentée en violet sur le schéma ci-avant.

 

6) L’EBC

EBC est un sigle signifiant « Espace Boisé Classé ».
Le classement en EBC d’un site a pour but d’indiquer clairement et de façon durable que ce site est inconstructible et dédié à un usage de type « espace vert ».
(CF: http://www.issy.com/index.php/fr/cadre_de_vie/urbanisme/lexique_et_formulaires_en_ligne)

Cela ne veut pas forcément dire qu’on va y implanter une forêt impénétrable! Le statut « Espace Boisé Classé » est réglementé de façon très stricte par le code de l’urbanisme. On peut notamment lire :

Article L130-1

Les plans locaux d’urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu’ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s’appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d’alignements.

Le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.

Sur le site de la Ville, dans les annexes graphiques du PLU, on constate que la partie du site de Weiden classée en EBC, et donc inconstructible, est la zone commençant à la pointe du square et délimitée par l’avenue Victor Cresson, la rue Telles de la Poterie, et les grilles séparatives avec bâtiment de la Sécurité Sociale et Centre Médico Social.
(CF: http://www.issy.com/UserFiles/Document_graphique_général_mars_2011.pdf)

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Cette zone figurait déjà sur les panneaux d’exposition lors de l’enquête.

 

7)   La constructibilité du bâtiment de la CPAM lui même

Lors d’une réunion de concertation avec les riverains la Ville a invoqué la possibilité que lui conférerait le PLU actuel de construire au dessus du bâtiment de la CPAM une extension allant jusqu’à 25 mètres de haut.

Cette hypothèse mérite d’être examinée sous deux angles : celui de l’acceptation sociale et sous l’angle légal.

a) Sous l’angle de l’acceptation sociale il n’est pas difficile d’imaginer l’accueil qui serait réservé à un tel projet. Il suffit d’extrapoler la réaction provoquée par le projet initial présenté en septembre 2011, la barre d’immeubles de la rue Telles de la Poterie :
Rappelons que la présentation de ce projet avait été à l’origine d’une pétition de rejet ayant recueilli 1024 signatures, en 5 week-end et strictement sur le site du square.

b) Sous l’angle légal cela prête plus à controverse : le PLU actuel répertorie le bâtiment comme faisant partie du patrimoine bâti à protéger ce qui interdit sa démolition mais permet « qu’il soit restauré ou qu’il fasse l’objet d’extensions dans le respect du caractère architecturale de la construction »

Voir ci-après un extrait du PLU consultable sur le site internet de la ville :

http://www.issy.com/sites/default/files/reglement.pdf
(pages 376 et 19)

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La constructibilité n’est donc pas nulle en théorie, ce qui n’autorise pas pour autant la construction d’un immeuble de 25 mètres de hauteur, lequel de toute évidence ne respecterait pas le «caractère architectural de la construction».

Rappelons aussi que le promoteur ACCUEIL Immobilier, lauréat du concours pour l’opération d’aménagement initiale, avait indiqué dans son dossier exposé en Mairie pendant l’enquête que le terrain de la CPAM avait une «assiette foncière trop petite pour la création d’un immeuble de logements».

En conclusion on peut dire que l’assiette du bâtiment de la CPAM n’est pas totalement inconstructible mais que toute modification devrait être justifiée dans un cadre réglementaire précis et relativement contraignant.

 

8)   Parcelles, propriété et constructibilité

Ce point très délicat est fondamental.

La parcelle AG 115 qui accueille le bâtiment de la CPAM est la propriété de la Sécurité Sociale. Cette parcelle lui a été cédée en 1955 à prix coûtant par la Ville pour lui permettre de construire une annexe à cet endroit.

Les deux parcelles qui entourent la CPAM sont la propriété de la Ville, ce sont :
- la parcelle AG 114 qui correspond à l’emprise du square,
- la parcelle AG 148 qui accueille le Centre Médico Social, la crèche, et l’espace vert public autour de ces 2 bâtiments.

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La sécurité Sociale a décidé il y a quelques mois de vendre son terrain.

Il ne semble pas qu’il y ait beaucoup d’acquéreurs compte tenu des contraintes et servitudes qui caractérisent terrain et bâtiment :
1 -  le terrain est petit et présente un fort dénivelé,
2 -  il est d’une forme très particulière, le résultat étant comme l’a noté le promoteur « ACCUEIL IMMOBILIER » une « assiette foncière impropre à construire un immeuble d’habitation »,
-  le bâtiment est protégé par le PLU actuel dans lequel on peut lire que les extensions ou modifications « doivent rester dans le caractère architectural de la construction ».

Ces caractéristiques rendent le bien très peu attractif pour un acheteur éventuel. Il serait donc logique que le prix de vente, non disponible à notre connaissance, soit peu élevé pour tenir compte de ce peu d’attractivité.

Imaginons que la Ville veuille racheter ce bien, qu’elle possédait à l’origine, et qui est entouré de toutes parts par ses propres terrains. Son intérêt financier n’est évidemment pas de monter une opération faisant disparaître contraintes et servitudes, par exemple en agrandissant le terrain de façon à lui donner une forme plus adaptée à une opération immobilière. Ce montage aurait pour effet d’augmenter considérablement le prix qu’elle aurait elle même à payer.

En conclusion et pour résumer ce qui vient d’être dit il y a deux cas de figure :

Le premier est l’achat par la Ville du bien de la Sécurité Sociale.
Il est alors impératif que le prix de la transaction reflète la situation réelle en restant peu élevé. Cet achat par la ville permettrait de compléter et d’améliorer encore le beau travail d’aménagement du site qu’elle poursuit depuis de longues années, et qui fait le plus grand bonheur de tous les Isséens, pas seulement celui des riverains immédiats.

Le deuxième cas de figure est un montage dans lequel la Ville cèderait à certains opérateurs (promoteurs, financiers, …) une partie de ses terrains qui entoure le bâtiment de la Sécurité Sociale.
L’objectif de cette opération serait de réaliser un programme immobilier qui sans cet ajout serait impossible. Dans cette deuxième hypothèse, très regrettable, il serait impératif que le prix de vente de ces terrains additionnels soit très élevé pour deux raisons:
1- Cette vente aurait pour effet d’aliéner un espace vert public, et ceci serait donc contraire à l’intérêt général. On ne pourra en effet pas accepter l’argument officiel comme quoi construire des appartements de grand luxe avec vue sur la tour Eiffel est dicté par le bien commun du plus grand nombre.
2 - Le montage en question rendrait possible une opération financière des plus lucrative pour l’acquéreur. Il serait profondément anormal que la plus-value considérable générée à cette occasion échappe à la Ville et donc à ses administrés.
Ceux-ci seraient lésés à double titre : par la perte d’un espace vert, et par le préjudice financier !

Accessoirement il serait « opportun », pour reprendre la phraséologie de la Ville, que les citoyens disposent des données chiffrées correspondant à ces différentes hypothèses, voire aux tractations qui ont déjà été conduites : coûts et mètres carrés. Cela leur permettait d’apprécier l’intérêt financier de l’opération pour la ville !

 

9)   Les garanties données oralement aux acheteurs de biens

Au vu de ce qui précède on comprend les propriétaires, riverains du square, qui ont ajouté foi aux  déclarations verbales des services d’Urbanisme de la Ville lorsque ceux-ci leur ont garanti l’inconstructibilité de la zone en face du bien qu’il se proposaient d’acheter.

Tout semble concorder pour démontrer cette inconstructibilité.
On comprend leur dépit et  leur mécontentement de découvrir les projets de construction remettant en cause ce qu’ils croyaient, et ce qu’on leur avait dit.
On est pour le moins surpris de lire que le commissaire enquêteur adresse ses reproches non pas aux auteurs de ces déclarations, qui auraient dues être plus nuancés et pédagogiques, mais à leurs victimes, taxées d’ignorance et accusées d’avoir cru de bonne foi en la parole de leurs édiles!

 


[1]  p 5  :  » Une faible partie de ce terrain est constructible : il s’agit du terrain d’assiette de la crèche appartenant à la Ville devant être étendue et rénovée dans le cadre de la ZAC.
Les parties suivantes sont inconstructibles :
- la partie nord de l’espace vert classée en EBC ;
- l’assiette du bâtiment de la CPAM classé élément de patrimoine remarquable. »
[2]  p 68  :  La délibération du Conseil Municipal fait état de la création à perpétuité d’une cour commune inconstructible d’une largeur de 12 mètres, dont on retrouve la trace dans le règlement de copropriété actuel de l’immeuble dit « Delaire » du 27 avenue Victor Cresson.
[3]  p 6  :  – Objectif n°6 du projet de révision simplifiée du PLU :
 » mettre en valeur le bâtiment du Centre médico-social, par la restructuration de son environnement immédiat »
p 53  :
« La présente enquête publique a révélé la connaissance très superficielle par la population du PLU et plus précisément de la constructibilité. Très souvent, le public se contente d’informations verbales sur cette question, y compris préalablement à une acquisition immobilière, révélant une insuffisance d’intérêt et de vigilance du public pour les questions d’urbanisme et d’environnement. Il serait souhaitable que la Ville et les professionnels de l’immobilier développent l’information sur la constructibilité de façon pédagogique. »
p 76 :
« Les observations

Les avis sur la portée du PLU actuel sur la constructibilité montrent sa méconnaissance pour les riverains et des avis contradictoires: »

[… suit un certain nombre d’observation des riverains indiquant que la Mairie leur a donné verbalement l’assurance que le terrain de  l’îlot UZ7J était inconstructible]

« L’avis du commissaire enquêteur
Ces observations montrent la nécessité d’améliorer la connaissance et la compréhension des documents d’urbanisme et notamment leurs effets sur la constructibilité
. La Ville devrait saisir toutes les opportunités d’information et de concertation pour y contribuer. »

 p 84 :
« L’information a été estimée :
[...]
- pas assez compréhensible: il a fallu du temps à la population pour comprendre que si la révision du PLU était nécessaire pour la réalisation du projet avec de nouvelles règles, la non révision du PLU n’interdisait pas la construction d’un bâtiment sur le terrain de la crèche »

p 89 :
« Le principe de révision du PLU a été un sujet d’interrogation par suite des interprétations divergentes sur la portée du PLU actuel et du PLU révisé sur la conservation de l’état actuel du site ou sur sa constructibilité. Les observations montrent la nécessité d’améliorer la connaissance et la compréhension des documents d’urbanisme et notamment leurs effets sur la constructibilité. »

 p 107 :
« La présente enquête publique a révélé la connaissance très superficielle par la population du PLU et plus précisément de la constructibilité. »

[5]
p 58 :
« Nous verrons qu’il parait difficile d’envisager une telle augmentation des surfaces construites sur ce secteur pour des raisons d’insertion urbaine, d’incidence sur le paysage et sur le square sur la circulation et le stationnement,
Pour ces raisons, la formulation de cet objectif  [L’objectif d’augmentation de l’offre de logements]
 laisse supposer que plus l’augmentation de l’offre de logements est importante, plus le projet est intéressant, ce qui n’est pas le cas compte tenu des inconvénients liés à l’incidence du projet qui croissent avec sa taille. »

p 107 :
« Toutefois, l’objectif de la ZAC étant aussi de conserver et de mettre en valeur les espaces verts publics et privés pour les réapproprier au profit des résidents et des usagers des équipements, et celui de revaloriser le tissu urbain au plan de la qualité de vie et de l’esthétique, le projet de construction de logements devra pour respecter cet objectif être moins ambitieux, la capacité d’accueil du site étant très limitée.
La question de la mixité sociale et d’intégration de logements sociaux dans l’opération est pertinente, s’agissant d’une orientation du PLU. Mais elle parait secondaire compte tenu de sa faible capacité de construction. »

p 107 de nouveau :
« [La question de la mixité sociale et d’intégration de logements sociaux]
Mais elle parait secondaire compte tenu de sa faible capacité de construction. »

Cela lui fait dire dans sa conclusion p 109 :
 » Par rapport au projet présenté, la hauteur et les gabarits de la nouvelle construction devraient être significativement réduits conduisant à diminuer d’au moins d’un tiers la surface à construire par rapport à celle du projet présenté. »

[6]  p 97  :
« Selon l’extrait d’un acte notarié du 28/10/1957, sous le titre Constitution de Cour Commune, le Maire d’Issy-les-Moulineaux oblige la commune ainsi que tous ses ayants droit futurs propriétaires détenteurs de l’immeuble rue Telles de la Poterie et Avenue Victor Cresson appartenant à la dite Commune et actuellement affecté à usage de Dispensaire Municipal et du terrain contigu à celui-ci appartenant également à la Commune d’Issy-les-Moulineaux, à l’angle rue Telles de la Poterie et Avenue Victor Cresson, à maintenir à perpétuité, libre de constructions de toute nature et affecter à usage de cour commune audit immeuble et à celui qu’il entoure de trois côtés avec façade sur la rue Telles de la Poterie appartenant à la Caisse Primaire centrale de Sécurité Sociale de la Région Parisienne.
Toute la partie de terrain de la propriété de la commune d’Issy qui joint le terrain de la Caisse primaire de Sécurité Sociale de la Région Parisienne et ceci sur une profondeur de 12 m pour une superficie totale de 1600 m2. [...]
La Ville peut elle faire le point exact de ces contraintes avec les documents graphiques correspondants ?
« 

[7]  p 68 :
 » Un contrat de cour commune
a pour objet de grever deux propriétés distinctes d’une servitude de droit privé, et de permettre ainsi d’interdire la construction de tout bâtiment au droit des ouvertures autorisées sur des bâtiments construits en limite séparative ou à proximité de cette même limite.
Elle a donc pour objet d’autoriser des vues qui ne seraient pas permises par les règlements locaux et de garantir la pérennité de leur fonction d’éclairement et de vues en évitant une construction en vis-à-vis
.
Elle est dans ces conditions perpétuelle jusqu’à l’extinction de la limite séparative.
Ainsi, en cas de regroupement des parcelles, la servitude tombe de fait
. Par ailleurs, rien n’interdit deux propriétaires de mettre fin à ce contrat par acte authentique.
Naturellement, le bâtiment de la crèche et du CMS tiennent compte de ce contrat de cour commune. »

 



De la déception à l’espoir – 12/02/2012

Créé par le 13 fév 2012 | Dans : 02 Etudes, 06 Enquête et Rapport d'Enquête

Ce fut pour tous une grande déception de lire en conclusion de son rapport  du 9 janvier 2012 (p.109 et 110),  que le commissaire enquêteur  « estimant nécessaire de retenir la procédure de révision simplifiée du PLU  actuel- celui-ci n’étant pas adapté au site du secteur UZ7J et à ses caractéristiques-, et de modifier le projet mis à l’enquête » a donné finalement un avis favorable à la procédure de révision « avec 2 réserves et 5 recommandations »                                                                                                                                  

En effet, cette conclusion est assez surprenante quand on considère les avis intermédiaires dont voici quelques exemples :

1. Evolution de l’espace vert :
Le commissaire enquêteur démontre que cet espace régresse de 4% (p.62). En fait, le tableau est en partie faux, concernant la ligne projet/espace vert et la réduction de l’espace vert est de 5,4%

« L’emprise bâtie est augmentée de 223 m² en réduisant d’autant l’espace vert.
Le commissaire enquêteur n’est pas convaincu de la nécessité de réaménager significativement l’espace vert …..sur les emprises des allées et des voies carrossables(p.108) »

2. Champ de l’enquête et procédure de révision simplifiée :
« Cette procédure ne peut porter sur le principe d’augmentation de la constructibilité de l’ensemble de la ZAC multisite centre ville….(p.106)
Elle est justifiée dans le sens où les dispositions d’urbanisme actuelles ne sont pas bien adaptées aux caractéristiques du site. Ce projet présente des objectifs dont la mise en œuvre est discutable compte tenu des spécificités du site et de ses contraintes. Il pourrait être envisagé soit de créer un règlement particulier pour ce secteur, notamment en ce qui concerne la hauteur de l’immeuble qui devrait être nettement réduite (p.107)

3. La construction de logements :
« Le projet de construction de logements devra être moins ambitieux……..Par rapport au projet présenté, la hauteur et les gabarits de la nouvelle construction devraient être significativement réduits conduisant à diminuer d’au moins 1/3 la surface à construire » (p.109), ce qui revient à ramener la surface construite au maximum à (4850m²x2/3)= 3230 m² dont au maximum 2660 m² pour les logements (p.80)

Ce projet est vidé de sa substance.

4. Les réserves et recommandations, la position de la ville, information du public :
Les nombreuses remarques du commissaire font état d’un manque de cohérence et de clarté dans tous les domaines et en particulier  dans l’économie du projet(p.99), l’information du public, les financements, le sort des espaces publics et de l’espace boisé classé (EBC), le statut futur de la crèche.

La Ville répond (p.90) : « que bon nombre de questions concernent un projet qui n’est pas encore décidé……..et que l’objet de l’enquête publique ne concerne que la révision simplifiée du PLU. A ce titre ….un autre projet s’inscrivant dans la révision pourrait tout à fait être envisagé.

C’est évidemment ce que nous demandons.

De plus (p.90) le commissaire enquêteur « ne retient pas le critère de facilité de financement des équipements publics par l’opération privée dans le cadre de la ZAC en tant qu’élément de l’intérêt général de l’opération. » ce qui signifie en clair que le montage consistant à faire financer les dits équipements publics par les acheteurs du programme immobilier n’est pas jugé conforme à l’intérêt général.

 

En conclusion, nous notons que le projet présenté est désormais caduc, que tout autre projet devra respecter au minimum les réserves et recommandations du commissaire enquêteur ainsi que les avis émanant de la concertation avec le conseil de quartier, les habitants et riverains de l’îlot UZ7J, l’immense majorité de ces derniers  demandant de ne construire aucun logement dans cet îlot, de mettre en valeur le Centre Médico Social et la crèche et de ménager pour le reste un espace boisé classé (EBC).

Si l’on peut se permettre de faire une suggestion, ce but peut être atteint par la Ville en rachetant les biens de la CPAM, qu’elle lui a vendu jadis au prix coûtant, afin de réaffecter éventuellement le bâtiment à des activités d’intérêt général ou de le détruire et que la partie boisée de l’îlot soit classée pour de bon en EBC.

 

Danielle et Gérard HARY

27, avenue Victor Cresson

12/02/2012

 



Le bâtiment de la CPAM ? La belle affaire !

Créé par le 12 jan 2012 | Dans : 02 Etudes

Rappels historiques

Commençons par le commencement :

En 1952 le Conseil Municipal d’Issy les Moulineaux décide d’acquérir un terrain dans le but d’en céder une partie à la Sécurité Sociale pour que celle ci puisse installer ses services en centre ville. La Sécurité Sociale vient d’être créée quelques années auparavant dans les conditions que l’on connaît et donc son implantation sur ce site d’élection est considérée comme emblématique.
Dès l’origine l’opération se fait dans l’esprit de fournir un service public loin de toute préoccupation immobilière : la cession du terrain à la Sécurité Sociale par la ville est donc décidée dès le début à prix coûtant.

Cette opération s’inscrivait dans une démarche globale, suite logique d’investissements historiques sur ce site :
- en 1932 construction de l’actuel PACI dont plusieurs éléments viennent, à la demande de la Ville, de faire l’objet d’une inscription au titre des Monuments Historiques : « reconnaissance méritée pour un bâtiment emblématique d’Issy-les-Moulineaux et de son histoire ».
http://www.issy.com/index.php/fr/culture/palais_des_congres_d_issy/le_palais_des_congres_d_issy_inscrit_au_titre_des_monuments_historiques
- en 1938 décision d’acquérir l’actuel Centre Médical, propriété de la famille Delaire, architecte de la ville. Cette acquisition n’a pu se concrétiser qu’en 1940 en raison de la guerre.

En 1955 le maire signe l’acte de cession d’une partie du terrain qui a été acquis, à prix coûtant comme prévu, à la Sécurité Sociale pour lui permettre la construction d’une annexe à cet endroit.
Initialement le bâtiment devait être construit tout à la pointe de la rue Telles de la Poterie et de l’avenue Victor Cresson. C’est ce qui explique sa forme particulière. Son architecture est inspirée des années 1930 et son l’architecte est E. Wasserman.

La construction du bâtiment est réalisée en 1962 en bordure de la rue Telles de la Poterie quelques mètres plus haut qu’initialement prévu mais il garde cependant sa forme de départ. Tout autour une bande de 12 mètres de large, inconstructible à perpétuité, est instaurée par un acte notarié. Techniquement on appelle ce dispositif une « cour commune ».

Pendant plusieurs décennies le bâtiment va s’intégrer au paysage familier du centre ville. Un léger rehaussement d’un étage est entrepris dans les années 1980 sans changer notoirement son aspect original. A la longue il se dégrade et entre en véritable déshérence. Parallèlement le taux d’occupation du bâtiment décroît pour finalement se chiffrer à 3 employés de nos jours.

La Sécurité Sociale décide alors :
1 – de reloger dans d’autres bureaux ses trois employés
2 – de vendre son terrain

Trouver des bureaux à Issy les Moulineaux pour 3 employés :
la belle affaire!

On peut lire ici où là, dans les différentes argumentations de la Mairie à propos de l’aménagement du site du Weiden, que le projet immobilier de 4000 m2 accompagnant les transformations du site permettrait d’accueillir dans des bureaux neufs les trois employés exerçant leur activité dans le bâtiment actuel de la Sécurité Sociale. Des esprits mal intentionnés ironiseraient en disant qu’on n’a pas besoin de construire une barre d’immeubles pour reloger trois employés. Nous dirons simplement pour notre part que le relogement des employés de la Sécurité Sociale est un problème qui doit être résolu par celle-ci. Ce n’est pas l’affaire de la municipalité.

La Sécurité Sociale veut vendre son terrain :
la belle affaire!

On a pu lire dans maintes communications  émanant de la Mairie des textes semblables au  suivant:
 » En janvier 2010, la Caisse Primaire d’Assurance Maladie des Hauts-de-Seine (CPAM 92) a organisé une consultation de promoteurs pour la vente de son terrain situé au 14, rue Telles de la Poterie, dans la ZAC multisite Centre Ville – Mairie d’Issy. [...]
Dans le cadre de cette mutation, le groupe ACCUEIL Immobilier, lauréat du concours, s’est rapproché de la municipalité et de l’aménageur (SEMADS) pour travailler sur l’opportunité d’élargir le projet aux parcelles voisines, appartenant à la commune et accueillant la crèche Claude Boujon et le square de Weiden. »

Ce texte appelle plusieurs remarques.

1 – La CPAM veut vendre son terrain ? la belle affaire!
On peut lire dans l’encyclopédie en ligne Wikipedia:
 » Une caisse primaire d’assurance maladie (CPAM) est un organisme de droit privé exerçant une mission de service public en France. »
(http://fr.wikipedia.org/wiki/Caisse_primaire_d%27assurance_maladie).
La CPAM veut vendre son terrain? Qu’elle le vende!
Il n’y a aucune raison que la municipalité, au détriment de son propre intérêt, lui permette de réaliser une plus-value juteuse.

2 – Là où la municipalité est au contraire complètement concernée c’est en revanche sur le devenir du bâtiment qui occupe le terrain! En effet, comme on l’a expliqué ci-avant, le terrain a été cédé à prix coûtant dans le but d’y construire un bâtiment ayant comme vocation un service public.
Cet édifice fait partie du patrimoine de la ville. Il est protégé par le Plan Local d’Urbanisme.
L’opération qui consiste à faire appel à l’architecte des bâtiments de France pour demander une autorisation de démolir est donc pour le moins inopportune et contestable contrairement à l’argumentation de la Mairie citée en exergue.
Cette autorisation de démolir a été accordée sous la forme de diverses déclarations informelles ou relativement vagues (voir le compte rendu de la réunion du 13 juillet 2011 qui avait pour objet de consulter les différentes autorités institutionnelles à ce sujet). Il n’y a pas eu de rapport d’expertise publié et consultable lors de la procédure de concertation ce qui est aussi inopportun et contestable.

3 – De plus il faut examiner la situation au fond. Le terrain, même « débarrassé » de son « encombrant » bâtiment serait inadapté à la construction d’un immeuble d’habitation pour trois raisons : Tout d’abord il est trop petit puisqu’il ne mesure que 390 m2. Deuxièmement c’est sa forme très spéciale qui le rend impropre à la construction d’un immeuble d’habitation.

Le bâtiment de la CPAM ? La belle affaire ! dans 02 Etudes CPAM_rtotale494m2-150x109

Troisièmement il existe ce qu’on appelle des règles de « prospect », valables sur toute la commune. Elles  réglementent strictement la vue qu’une construction peut avoir sur un terrain voisin : Pour avoir la possibilité d’aménager des fenêtres au dessus d’une certaine hauteur une construction  doit être suffisamment éloignée de la limite séparative avec la parcelle voisine.
Ces règles de prospect interdiraient  donc à un promoteur éventuel qui voudrait rehausser le bâtiment de la CPAM d’aménager dans les étages additionnels des fenêtres donnant sur le square  :  adieu la vue sur la Tour Eiffel!

La Mairie en aliénant une partie de son propre terrain autour du terrain de la CPAM balaierait  d’un simple trait de plume les trois limitations que l’on vient de décrire : parcelle plus grande, forme plus adaptée, vue possible sur le square et même jusqu’à la Tour Eiffel!

Cette problématique n’avait bien sûr pas échappée à l’attention du promoteur « Accueil Immobilier »  puisque dans le dossier consultable en Mairie lors de l’exposition on pouvait lire :
«Assiette foncière trop petite pour la création d’un immeuble de logements».
Cela a un effet important : sans l’intervention magique de la Mairie la valeur marchande de ce terrain est bien inférieure à celle qu’aurait un terrain plus grand et de forme plus appropriée.

Pour lever ces inconvénients la solution du promoteur a été de faire appel à la Mairie pour — dans le texte  — «travailler sur l’opportunité d’élargir le projet aux parcelles voisines, appartenant à la commune »).

Voilà une belle affaire !

Pour la CPAM et pour le promoteur mais pas pour la commune !
Celle-ci est en droit d’acheter le terrain et son bâtiment à son prix réel, attractif en raison de ce qui vient d’être expliqué, et non pas à un prix artificiellement gonflé permettant une plus-value juteuse mais injustifiée.
La Mairie n’a pas à voler au secours d’intérêts privés en bradant une partie de son patrimoine.

La question du devenir du bâtiment après son acquisition pourrait être posée en toute clarté et concertation avec l’ensemble de la population.



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